גם אם נדמה לך שבעל הבית העתידי שלך הוא אדם אמין ואדיב, ויתרה מזאת - שהוא מאמין בך ולך בכל ליבו, חשוב לזכור: הסכם ג'נטלמני בתור אידיאה הוא דבר יפה, אך המציאות מראה פעם אחר פעם: מה שלא כתוב - לא קיים.
לא פעם בעל הבית שלכם ירגיע אתכם במילים כמו: "אל תדאגו, זה חוזה סטנדרטי שקניתי בדואר/ בסטימצקי/ הורדתי מהאינטרנט". חשוב לדעת: אין כזה דבר, חוזה סטנדרטי. בכל המקורות הללו החוזים הם לא זהים, הגם שאין הבדל רב ביניהם. לא צריך כאמור להתחיל לחשוד בכנות כוונותיו של בעל הבית, אבל לא צריך גם לחתום באופן אוטומטי. כדאי לקבל מראש בפקס או באי-מייל עותק של טיוטת החוזה ולבקש מעורך-דין (אם יש בין חבריכם או קרוביכם) להעיף בו מבט. אפשר גם לבקש מחבר משפטן להצטרף למעמד חתימת החוזה. כך או כך, הנה כמה נקודות לתשומת לב.
אין כזה דבר חוזה סטנדרטי
שברת - שילמת
אם אין בחוזה הוראה אחרת, השוכר לא יהיה אחראי לבלאי טבעי וגם לא לפגמים שייגרמו לדירה או לציוד שהושכר ביחד עם הדירה שלא באשמתו. אם נגרם לדירה או לציוד שהושכר ביחד עמה נזק שאינו באחריות השוכר, יש להודיע על כך לבעל דירה ולדרוש ממנו לתקן את הנזק. במידה ולא ניתן להמתין לטיפולו של בעל הדירה, מאחר והתיקון דחוף - ניתן לתקן אותו לבד ולדרוש ממנו את החזר הוצאות התיקון הסבירות.רצוי לבדוק אם הדירה מבוטחת על ידי בעל הדירה בביטוח מבנה, כנגד נזקים שונים (שריפות, נזקי מים, פגיעות על ידי צדדים שלישיים וכו'). נזקים כאלה בד"כ אינם באחריות השוכר, ורצוי לציין זאת במפורש בחוזה. נזקי מים ואש, אגב, שכיחים הרבה יותר ממה שנדמה.
אם הובטח לכם שבדירה יהיה ריהוט, ציוד או מכשירים כלשהם (ארונות, שולחן, מקרר, תנור, מזגן וכדו'), יש לציין זאת בכתב בהסכם השכירות עצמו או ברשימה שתצורף אליו, תוך בדיקת תקינותם.
שכר דירה ופיצוי מוסכם
במקרים רבים מבקש בעל הדירה שהשוכר יתחייב לשלם את דמי השכירות עד סוף תקופת השכירות גם אם הוא יבטל את ההסכם ויפנה את הנכס קודם לכן. רצוי להימנע מהתחייבות זו מאחר ועשויים להיווצר מקרים שיהפכו את המשך השכירות לבלתי רלוונטית מבחינתכם במהלך תקופת השכירות.פיצוי מוסכם: סעיף נוסף שמקובל להכניס להסכמי שכירות מתייחס לפיצויים שעל השוכר לשלם לבעל דירה במקרה של איחור בפינוי הדירה, לאחר סיום תקופת השכירות. גם אם לפני החתימה על ההסכם אתם בטוחים שהנושא אינו רלוונטי מבחינתכם, השתדלו שלא להתחייב לפיצויים גבוהים מדי.
אופציה ליציאה מהחוזה
בעת חתימה על חוזה, מומלץ לוודא שקיים סעיף לגבי העברת השכירות על שם שוכר אחר או השכרת הנכס בשכירות משנה (דהיינו הכנסת שוכר נוסף). המצאות סעיף זה בהסכם תאפשר את האופציה ליציאה מהדירה (והכנסת דייר חלופי) או הכנסת שותף נוסף. כאשר אין הוראה בעניין זה בהסכם השכירות, השוכר לא יכול לצאת באמצע החוזה או למצוא שותף ללא הסכמת בעל הדירה. במידה ובעל הדירה אינו נותן את הסכמתו מטעמים בלתי סבירים, או מתנה אותה בתנאים לא סבירים, רשאי השוכר לעשות זאת בלי הסכמתו.אופציה להמשך השכירות
רצוי שבהסכם השכירות תובטח לשוכר אופציה להארכת השכירות לתקופה נוספת (בד"כ לתקופה הזהה לתקופת השכירות המקורית), כך שאם לפני תום תקופת השכירות המקורית הודיע השוכר על רצונו להאריך את השכירות, זו תוארך בתנאים זהים לתנאים של תקופת השכירות המקורית או כפי שסוכם בחוזה. (זיכרו - סעיף זה יבטיח לכם שאין לבעל הדירה תכנונים עתידיים לגבי הנכס, לדוגמה - מכירת הדירה).כל ישראל ערבים
בעלי הנכסים בדרך כלל דורשים מהשוכרים בטחונות לתשלום שכר הדירה או החשבונות לרשויות השונות. קיימים כמה סוגים של ערבות במקרה של שכירת נכס, כל אחד מהם יוצר תלות שונה של השוכר במשכיר:החתמת ערבים: הדרגה הנמוכה ביותר של בטחון (טובה לשוכר ופחות למשכיר). המשמעות, עוד אנשים מלבד שוכר הדירה, ערבים לחוזה השכירות וניתן לפנות אליהם כאשר החוזה מופר. הבעיה בערבות מסוג זה, היא שלעיתים אין באפשרותו של המשכיר לרוץ ברחבי הארץ, אחר הערבים שחתומים על החוזה ולהכריח אותם לשלם. לכן, רבים נוטים לצרף גם סוג של ערובה נוספת.
צ'ק בטחון: זהו צ'ק רגיל, למעט העובדה שכתוב עליו צ'ק בטחון. הסכום שננקב בו, נע בד"כ בין 30-40 אלף שקלים, בהתאם לערכו של הנכס. התאריך נשאר פתוח ובעל הדירה יכול לפדות אותו בכל רגע נתון. עבור המשכיר מדובר ביתרון עצום, אך לשוכר זו בעיה גדולה, כיוון שבעל הדירה יכול לפדות את הצ'ק בכל עת, אך השוכר יכול לבטל את הצ'ק בשיחת טלפון אחת.
שטר חוב: את שטר החוב ניתן לקנות בכמה שקלים בסניפי הדואר. בד"כ הוא אינו ניתן לפדיון מיידי. לצורך מימושו, יש לפנות להוצאה לפועל ולעבור הליך ממושך. צ'ק הבטחון ושטר החוב, עדיפים עבור המשכיר על פני החתמת ערבים.
ערבות בנקאית: משמעה שהבנק ערב לדירה, ולא השוכר. ערבות זו ניתנת לחילוט (מימוש) מיידי, ללא צורך בהסברים ובבירוקרטיה. החסרון שלה הוא התשלום לבנק עבור הפקתה, שעשוי להגיע למאות שקלים ודרישת הבנקים שמבקש הערבות יבטיח את הסכום שנקוב בה, באמצעות בטוחות שייתן לבנק. השוכר יכול לבקש לגלגל את עלויות הנפקת הערבות על המשכיר. אם המשכיר מסרב, הוא עלול לאבד את הערבות הבנקאית ולהסתכן בערבויות נחותות יותר. על סכום הערבות הבנקאית ניתן להתמקח. הסכום הממוצע הינו בגובה של 3-4 חודשי שכר דירה. יש שמבקשים סכום גבוה יותר - כדאי להתמקח. שיטה זו היא השיטה הרעה ביותר לשוכר, משום שאם המשכיר מבקש לחלט את הערבות, פקיד הבנק יוכל להודיע לשוכר שבעל הדירה הגיע לפדות אותה, אך לא יוכל למנוע זאת. ניתן לתבוע אדם שפדה את הערבות שלא כדין, אולם הבירוקרטיה בהליך זה מורכבת.
שער הכסף
החוזה לרוב ייסגר בדולרים. מקובל לשלם את שכר הדירה צמוד לדולר, בהתאם לשער הידוע ביום התשלום. על כן, כדאי לסגור על שער גג של דולר, על מנת למנוע תשלום רב במידה והדולר נוסק.
